ČNB nastavuje nová pravidla pro investiční byty. Hypotéky na ně budou poskytovány pouze do sedmdesáti procent hodnoty nemovitosti.

Na investiční hypotéky budou banky podle doporučení ČNB poskytovat úvěr nejvýše na 70 procent hodnoty nemovitosti. Za investiční nemovitost se přitom považuje třetí a další byt či dům nebo reality určené k pronájmu. Tento krok je zdůvodněn vysvětlením, že předcházejí potenciálním rizikům souvisejícím s těmito typy úvěrů již v jejich prvotní fázi.

Centrální banka zavádí nová pravidla na realitním trhu. Po sérii postupného uvolňování hypotečních limitů z posledních měsíců tentokrát přichází opačný krok – zpřísnění podmínek pro investiční nemovitosti. Podle nových pravidel budou banky od jara poskytovat hypotéky na investiční byt nebo dům maximálně do 70 % hodnoty nemovitosti (LTV 70). Do této kategorie spadá každý, kdo žádá o úvěr na třetí a další nemovitost, nebo financuje domy či byty určené k pronájmu. Změna přichází ve chvíli, kdy se realitní trh po období turbulence postupně nadechuje. Úroky sice klesají, ale stále jsou vysoko oproti letům 2020 a 2021.

Nový úrokový limit na investiční byty pro žadatele starší 36 let

Změny se budou dotýkat investičních hypoték a žadatelů nad 36 let. Mladší žadatelé budou i nadále zvýhodněni, což je podle bank i developerů důležitý stimul pro mladé rodiny v situaci, kdy ceny bydlení stále převyšují příjmové možnosti většiny domácností. Z historických dat vyplývá, že právě investoři bývají ti, kdo v okamžiku ekonomického ochlazení omezují splácení nebo se zbavují nemovitostí jako první. To vytváří volatilitu, kterou chce centrální banka tlumit už v zárodku. Restrikce je také reakcí na výrazné zvýšení podílu investičních úvěrů v posledních letech. Analytici několika bank upozorňovali, že domácnosti začaly nakupovat menší byty hlavně jako ochranu před inflací. A často používaly vysoké úvěry, což zvyšovalo riziko přetížení sektoru.

Opatření ČNB jako signal, nikoliv stopka

Centrální banka ale uvádí, že opatření je především preventivní. Má udržet trh stabilní a bránit extrémním výkyvům. V období snižování sazeb, kdy se hypotéky postupně zlevňují, chce ČNB předejít tomu, aby investoři začali masivně skupovat byty na úvěr a znovu tlačili na růst cen. Dlouhodobě se také ukazuje, že investice do nemovitostí se stala jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak Češi ukládají peníze. Vysoká poptávka, omezená výstavba a nízká flexibilita trhu vytvářejí prostředí, ve kterém i relativně malé změny v regulaci mohou mít významný vliv. Krátkodobě pravděpodobně nic dramatického. Realitní kanceláře i developeři očekávají spíše mírné zpomalení poptávky ze strany těch, kteří se pohybují „na hraně“ dostupných úvěrů. Z dlouhodobého pohledu však změna může přispět k větší stabilitě. Investiční nemovitosti – a především menší byty v Praze, Brně nebo krajských centrech – mají tendenci růst na ceně bez ohledu na ekonomický cyklus, protože poptávka po nájemním bydlení v těchto lokalitách neklesá. A menší páka může tento segment částečně zklidnit.

Banky už teď tak počítají s tím, že budou důrazněji posuzovat účel úvěru i celkovou situaci žadatele. Pokud jde o investiční byt, mohou požadovat detailnější doložení příjem z pronájmu, rezerv či celkového cashflow. Je také pravděpodobné, že některé transakce se přesunou do režimu „bez hypotéky“, tedy do čistě hotovostních nákupů. Tento trend je vidět už dnes. Řada investorů využívá kombinaci úspor, firemních prostředků nebo refinancování jiných aktiv. Zpřísnění pravidel je tak vnímané spíše jako signál: Trh je v křehké rovnováze a centrální banka nechce riskovat jeho destabilizaci, zejména v době, kdy se ekonomika pomalu vrací k růstu. Na druhé straně ale regulátor nechce brzdit běžné žadatele, a proto se změny výrazněji dotýkají jen starších klientů a investorů, nikoli rodin pořizujících si první nebo druhé bydlení.