„Nemovitost u moře neznamená rychlý výdělek,” říká Radek Řezáč, zakladatel Rincon Property

Španělsko se pro Čechy v posledních letech stává druhým domovem, a stále častěji také investiční destinací. S rostoucí poptávkou po nemovitostech v Andalusii a dalších oblastech však přichází i vyšší ceny, regulace krátkodobých pronájmů a potřeba dobře znát místní trh. Radek Řezáč, zakladatel Rincon Property, který se ve Španělsku věnuje realitám již dvanáct let, popisuje, kde dnes vidí největší potenciál, na co si mají čeští kupující dát pozor, a které poplatky je třeba při nákupu nemovitosti u moře zaplatit.

Krásný den, pane Řezáči, vy jste založil společnost Rincon Property, která se věnuje správě a pronájmu nemovitostí ve Španělsku. Proč právě tam?
Krásný den, ve Španělsku působíme už téměř patnáct let. Začínali jsme provozováním Apartamentos Varadero a věnovali se pronájmu a správě nemovitostí. Samotná firma Rincon Property vznikla před třemi lety ve chvíli, kdy jsme začali nemovitosti také prodávat. Největší rozdíl oproti Česku pro mě byl hlavně v tempu práce, komunikaci a v tom, jak důležité jsou ve Španělsku osobní vztahy. Člověk musí být trpělivý, znát místní prostředí a nespoléhat na to, že všechno bude fungovat stejně jako doma.

Co pro vás bylo při budování realitní společnosti v zahraničí nejtěžší? Získat důvěru českých klientů, pochopit místní legislativu, nebo se například prosadit na konkurenčním trhu?
Nejtěžší bylo podle mě získat důvěru klientů. Člověk může znát místní trh i legislativu, ale bez důvěry to nefunguje. Proto jsme vždy stavěli na osobním přístupu, otevřenosti a kompletním servisu. Klientům říkáme věci tak, jak skutečně jsou, a neslibujeme něco, co nemůžeme ovlivnit. Právě to nám pomohlo se na trhu postupně prosadit.

Dnes se o Andalusii mluví jako o jedné z nejatraktivnějších evropských lokalit pro život. Kdy jste poprvé zaznamenal, že se z klasické dovolenkové destinace začíná stávat místo, kam se lidé skutečně stěhují?
Výrazně jsme to začali vnímat po covidu. Hosté v Apartamentos Varadero už nepřijížděli jen na dovolenou, ale zůstávali déle a začali řešit vlastní bydlení. Tehdy jsme s Luďkem viděli, že Andalusie se pro mnoho lidí stává druhým domovem.

Napadají vás další španělské lokality jako je Andalusie, které jsou podle vás dnes ještě podhodnocené, ale mají potenciál výrazného růstu v následujících letech?
Potenciál stále vidím především v méně známých částech pobřeží, například v provincii Almería nebo v oblasti Murcia. Ceny jsou tam stále nižší než v okolí Málagy, ale zájem i infrastruktura postupně rostou. Osobně bych však vždy vybíral konkrétní lokalitu a projekt, neinvestoval jen podle názvu regionu.

A naopak? Jsou ve Španělsku oblasti, kde už podle vás ceny dosáhly hranice, a kde je třeba být při investování opatrný?
Opatrný bych byl například v Torrevieje, kde je nabídka velmi široká a kvalita jednotlivých lokalit i projektů se výrazně liší. Stejně tak v nejdražších částech Marbelly, kde jsou ceny už velmi vysoko. V obou případech je potřeba nekupovat jen podle známého názvu nebo nízké ceny, ale pečlivě řešit konkrétní lokalitu, stav nemovitosti a reálnou návratnost.

Čeští kupující dost možná často přijíždějí s představou, že koupí nemovitost u moře za výrazně nižší cenu než v Česku. Jak moc odpovídá tato představa realitě? A kde lidé celkově nejčastěji nejvíce naráží, pokud se bavíme o rozdílech mezi očekáváním a skutečností?
Dnes už neplatí, že je nemovitost u moře automaticky levnější než v Česku. Záleží na lokalitě, kvalitě projektu a vzdálenosti od pobřeží. Lidé nejčastěji narážejí na to, že sledují jen kupní cenu a nepočítají s daněmi, poplatky, vybavením nebo náklady na správu. Také často očekávají vysoký výnos z pronájmu, který ale není automatický a záleží na konkrétní nemovitosti i způsobu jejího provozování.

Mnoho lidí také určitě hledá nemovitost přes internet a zahraniční portály. Co by si měl zájemce vždy ověřit, než začne s majitelem nebo agenturou řešit reálný pronájem nebo koupi?
Ideální je obrátit se na někoho, kdo v místě opravdu žije a zajistí vše od koupě přes vybavení až po pronájem. My navíc od klienta nebereme provizi, protože ji hradí developer, takže klient výrazně ušetří.

Jaké jsou ty největší “red flags” při nákupu nemovitosti?
Největší chybou je nemít jasná očekávání ohledně ceny a lokality a nechat se tlačit do rychlého rozhodnutí. Já s klienty nejdřív vždy absolvuji videohovor, představím jim lokality a projekty a teprve potom plánujeme osobní prohlídky. Zajistíme jim i ubytování v našich apartmánech, aby si místo mohli v klidu poznat.

Potencionální kupující jistě vnímají nemovitosti ve Španělsku především jako investici. Jak by měli ale realisticky přemýšlet o návratnosti? Co všechno musí započítat kromě samotné kupní ceny?
Návratnost investičního bydlení je potřeba počítat realisticky a dlouhodobě. Kromě kupní ceny je nutné započítat daně, právní servis, vybavení, správu, energie, údržbu i období, kdy apartmán není obsazený. Klientům vždy říkám, že nemovitost u moře neznamená rychlý výdělek, ale kombinace příjmu z pronájmu, vlastního užívání a dlouhodobého růstu hodnoty.

Krátkodobé pronájmy ve Španělsku momentálně procházejí regulacemi a změnami. Jak podle vás tato situace ovlivní investování do nemovitostí v následujících letech?
Regulace trh pročistí a zvýhodní kvalitní nemovitosti s možností legálního pronájmu. Investoři budou muset více řešit konkrétní lokalitu, pravidla domu a postoj SVJ. Turistický pronájem už nelze brát jako samozřejmost. Proto klientům nikdy neslibujeme něco, co nemůžeme ovlivnit.

Výrazná změna ale jistě přišla už s pandemií. Především změnila způsob práce a rozšířila možnost práce na dálku. Jak tento trend ovlivnil poptávku po nemovitostech ve Španělsku?
Pandemie poptávku výrazně zvýšila. Lidé zjistili, že mohou pracovat odkudkoliv, a začali hledat místo s lepším klimatem a kvalitou života. Za poslední tři roky jsem prodal přes 130 apartmánů a poptávka je stále velmi silná.

Pozorujete ve své praxi změnu v motivaci lidí, kteří se do Španělska stěhují? Převládá stále touha po slunci a moři, nebo dnes lidé hledají především jiný životní styl, bezpečnost a rovnováhu mezi prací a osobním životem?
Slunce a moře jsou pořád důležité, ale dnes lidé hledají hlavně klidnější život, bezpečí a lepší rovnováhu mezi prací a rodinou. Stále častěji už nejde jen o dovolenou nebo investici, ale o skutečnou změnu životního stylu.

Co bývá pro Čechy po přestěhování do Andalusie největším kulturním šokem?
Největším kulturním šokem bývá pomalejší tempo, jiný přístup k času a to, že se mnoho věcí řeší osobně. Člověk si musí zvyknout, že ne všechno funguje tak rychle a přesně jako v Česku. Na druhou stranu právě větší klid a důraz na rodinu si většina lidí rychle oblíbí.

Kdybyste měl dát jednu radu člověku, který dlouhodobě přemýšlí o životě v zahraničí, ale stále váhá, jaká by byla?
Přijeďte si život v dané zemi nejdřív opravdu vyzkoušet, ne jen na dovolenou. Zůstaňte několik týdnů, poznejte běžný život a teprve potom se rozhodujte. Nejhorší je podle mě celý život váhat a nikdy to nezkusit.